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人大代表建議制定《物業管理法》

作者:admin發布時間:2016-03-19

        在今年的全國兩會上,全國人大代表、安徽工業大學商學院教授楊亞達關注到物業管理立法工作滯后的現實,建議盡快制定和出臺《物業管理法》,為物業管理行業規范發展奠定法律基礎。
 
拖欠物業費等六大糾紛困擾物業與業主
 
        物業管理行業快速成長,物業管理的領域已從單一類型物業到基本覆蓋不動產管理的所有領域。但由于物業管理立法工作的滯后,缺乏權威性法律的有效約束,產生了很多物業糾紛。
楊亞達調研發現,這些糾紛主要表現為6個方面:業主拖欠物業費、供暖費等的糾紛;公共費用分攤糾紛;小區停車位收費引起的糾紛;業主違章搭建引起的糾紛;業主在小區內人身財產受到侵害或傷害引起的糾紛;前期物業管理公司拒不撤出管理區域引起的糾紛。
        究其原因,楊亞達認為,物業管理牽涉多個方面,實踐中有很多原因,比如物業公司在保潔工作、維修養護、安全防范等服務上不到位引起的糾紛。物業公司管理不規范,管理隊伍素質較低,服務意識、服務質量差。還有一些糾紛是由于業主對物業服務標準的認識存在偏差產生。此外,一些業主法律意識不強,不能分辨物業企業的責任范圍。業主對涉及業主與開發商、業主與物業公司、業主與業主之間不同的法律關系認識不足,從而產生維權。
 
物業條例執行力得不到有效保證
 
        楊亞達注意到,我國目前在物業管理立法上,主要依據國務院2003年6月8日頒布的《物業管理條例》和國務院有關部門制定的其他一系列有關物業管理的規章和規范性文件。
2007年《物權法》的頒布,首次明確了“業主的建筑物區分所有權”概念,界定了物業管理的性質和范圍,確認了物業服務企業和業主之間平等的合同關系。但從總體上來說,物業管理的法律環境和立法工作還存在較多的問題。
        楊亞達認為,我國現行物業管理的法律政策從立法的級次上看,除《物權法》外,都以行政法規、規章或紅頭文件的形式出現,在法律體系中效力層次較低,強制力不足,導致具體執行中困難重重,仍有許多具體問題長期無法得到有效解決。《物權法》雖然法律級次高,但可操作性不夠。而《物業管理條例》雖然具體細致,但法律級次低、處理有關糾紛和違規行為的執行主體、處理程序都不明確,使得執行力得不到有效保證。
 
缺乏適當的物業管理法律
 
        楊亞達認為,現有的物業管理法規適用范圍較窄,通常局限在對居民住宅區的物業管理上。而物業管理實踐的范圍極廣,除住宅區外,寫字樓、工業區、學校、醫院、商場、車站、碼頭、運動場館等各類建筑物都存在物業管理實踐活動。這些場所的物業管理實踐,缺乏具體的法律法規指導。
        然有些地方性法規、規章中也規定了寫字樓、商住樓可以參照執行,但在執行的過程中,由于沒有概括集中各類物業建筑物的整體特點,往往難以依照這些地方性物業管理法規、規章來進行整體的規范管理。
        目前,全國已有深圳、青島、沈陽、常州、合肥、北京、廣州、上海等一大批省、市制定了物業管理的地方法規。還有些省、市正在醞釀立法。楊亞達認為,現有的地方物業管理法規整體協調性相對較差,缺乏系統、完善的法律法規體系。出現這個問題的根本原因還是在于缺乏一個全國性的、最權威的、強制力適當的物業管理法律作為地方立法的指導和依據。
建議盡快制定和出臺 《物業管理法》
        楊亞達認為,物業管理多年的實踐、《物權法》的出臺,使得立法的基本條件具備。因此,建議盡快制定和出臺《物業管理法》,為物業管理行業規范發展奠定法律基礎。
        針對具體立法的內容,楊亞達認為,《物業管理法》應明確以下一些內容:具體深入地界定建筑物區分所有權范圍;繼續完善業主大會制度,明確業主大會、業主委員會的法律責任;完善管理規約制度,提高業主自律意識;規范物業承接驗收制度;進一步強化物業服務企業資質管理制度和物業服務人員職業資格制度;繼續沿用《條例》中規定的住房專項維修資金的保管使用制度;建立物業服務糾紛高效解決機制等。

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