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案例分析

業主委員會更換“管家”應合法

作者:admin發布時間:2018-06-13

主要案情

 

涉案小區原由舊物業公司提供物業管理服務,合同期限至2013年6月30日止。2013年3月23日,業主委員會通知舊物業公司合同到期后不再續約,同年6月,業主委員會重新招聘新物業公司,并成立7人評審小組投票決定物業公司的選聘事項。涉案物業公司成功中標并與業主委員會簽訂了新的《物業管理服務合同》,合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日。涉案物業公司進場時遭到舊物業公司和部分業主的阻撓,交接未能完成。

 

法院經審理認為,業主委員會在未經業主大會討論同意的情況下,先自行決定合同期滿后不續約并通知舊物業公司,違反了法律法規規定的民主議定程序。另外,業主委員會招聘物業服務企業的評審小組的組成與決定也未能征詢業主大會的意見。因此,涉案小區業主委員會在續聘、選聘物業服務企業的問題上違反法律強制性規定,新的《物業管理服務合同》無效。

 

點評

 

根據《物業管理條例》有關規定,業主大會選聘、解聘、決定是否續聘物業服務企業,應當召開業主大會,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,亦即“雙過半”同意。

 

本案中,在業主委員會與舊物業公司簽訂的舊的《物業管理服務合同》合同期限到期前的2013年3月23日,業主委員會在未經業主大會會議討論,獲得“雙過半”同意的情況下,先自行決定合同期滿后不續約并通知舊物業公司,該決定違反了法律法規的強制性規定。另外,在選聘物業公司其他程序中,業主委員會也未能征詢業主大會的意見。因此,一審、二審法院均認定涉案小區業主委員會在續聘、選聘物業服務企業的問題上違反法律強制性規定,新物業公司與涉案小區業主委員會簽訂的新的《物業管理服務合同》無效,判決駁回新物業公司要求履行合同的訴訟請求。
來源:江門臺  

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